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秦皇岛市物业管理条例(政策解读)
时间:2018-07-20
来源:市政府办公厅
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一、制定《条例》的必要性

物业管理工作涉及千家万户,关系基本民生,体现城市文明程度。随着我市经济社会的发展、人民物质文化生活水平的提高和业主自治意识的增强,人民群众对物业管理水平的要求越来越高,物业管理中存在的一些问题逐步凸显出来,主要是职能部门权责不清、业主委员会难以成立或者运行不规范、建设单位遗留问题较多、住宅小区停车管理矛盾突出、住宅专项维修资金使用较难、物业服务企业服务不到位、擅自弃管现象时有发生等问题。这些突出问题制约了我市物业管理的良性发展,容易引发矛盾纠纷和群体性事件,从而影响社会和谐稳定。

多年来,秦皇岛市政府及有关部门高度重视物业管理工作,在改善人居环境、加强城市精细化管理等方面做了大量工作,先后出台了《秦皇岛市物业管理实施办法》(秦政[2005]3号)《秦皇岛市人民政府关于建立居住区管理工作联动机制的实施意见》(秦政[2012]235号)和《秦皇岛市人民政府关于强化物业属地区域管理重心下移的实施意见》(秦政[2012]236号)等规范性文件,我市物业管理工作取得一定成效。但是,由于缺乏上位法的有力支撑,不能规定较为有效的管理措施,也无法确定相应的法律责任,导致难以从根本上破解难题。

同时,国务院颁布实施的《物业管理条例》虽然构建了物业管理法律法规体系的基本框架,但是许多规定较为原则。因此,根据《物权法》和《物业管理条例》的立法精神和有关规定,坚持以问题为导向,出台一部符合我市实际、具有较强针对性、操作性的《秦皇岛市物业管理条例》十分必要。

二、制定《条例》的过程

为了做好物业管理立法工作,秦皇岛市人大常委会提前谋划,201612月即委托燕山大学成立课题组,开展物业管理立法研究,合作撰写了23万余字的《秦皇岛市物业管理条例立法参阅资料》,总结提炼各地物业管理工作和立法过程中存在的十个方面突出问题,并参照各地立法例提出对策建议。同时,市人大常委会有关工作机构会同课题组搜集了全国各地关于物业管理的地方性法规、规章114部,编纂了132万字的《全国物业管理立法汇编》,为我市物业管理立法打下了坚实的基础。

20174月,《条例(草案)》经秦皇岛市人民政府第51次常务会议审议通过后,提请市人大常委会审议。市十四届人大常委会于201755日、824日先后召开第一次会议和第三次会议对《条例(草案)》进行了两次审议。为了做好《条例(草案)》的修改完善工作,市人大常委会法工委对常委会组成人员的意见进行了认真梳理,对《条例(草案)》进行了认真修改。同时,通过多渠道、多形式广泛征求意见:一是两次在秦皇岛日报以及市人大常委会网站上全文公布向社会公开征求意见;二是两次印发驻秦全国、省人大代表和市人大代表、市直有关部门、各党派、各县区和驻秦高校征求意见;三是召开了政府有关部门座谈会、专家座谈会、群众座谈会、业主委员会座谈会、物业服务企业座谈会征求意见;四是到海港区、青龙县等区县进行了立法调研;五是委托燕山大学成立了物业管理立法修改论证课题组;六是针对创设物业管理委员会、明确空置商品住宅物业收费比例等五个重大问题进行了专题立法调研;七是就建设、质监、公安、价格等部门提出的各部门职责划分异议致函市政府征求意见;八是参照、借鉴了国内80余个省、市物业管理方面的立法实践,并赴西安、兰州等四市实地考察和学习了物业管理立法经验;九是对重大制度设计进行了深入研究论证。主要是针对各方利益纠结、社会高度关注的“物业保修金”“物业服务履约保证金”“住宅专项维修资金”等有关规定,专项收集和研究了全国50余个省市相关立法例,组织召开了专家论证会,集中对有关规定的必要性、合法性和合理性进行研究论证,并同起草单位(市房管局)、市政府法制办和市物业管理协会反复交换意见。市人大常委会主要领导对上述问题高度重视,多次听取汇报,提出指导意见;主任会议两次审议相关条款修改方案;市人大常委会党组就上述问题专门向市委作出了请示。在上述工作的基础上,形成了《条例(草案表决稿)》。201781日、1010日,法制委员会对《条例(草案)》进行了两次统一审议。20171027日,市十四届人大常委会第五次会议表决通过了《秦皇岛市物业管理条例》。

三、《条例》主要解决的问题

(一)针对业主自治组织成立难问题,对降低申请筹备业主大会门槛、明确经费保障和强化政府及其部门积极作为作出规范。《条例》规定:“物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时,三十户以上业主或者占业主总人数百分之五以上的业主可以向街道办事处、乡()人民政府提出筹备业主大会的书面申请。”“首次业主大会会议的筹备经费由房产行政主管部门会同价格主管部门确定,由建设单位承担。建设单位应当在取得房屋预售许可证之前,将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处、乡()人民政府设立的专用账户。”“物业管理区域内,具备成立首次业主大会会议筹备组条件,而业主未提出申请的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织、指导业主推荐业主代表并成立首次业主大会会议筹备组。”

(二)针对业主自治组织运行难问题,对业主大会召开、征求意见和投票表决形式多样化以及业主委员会组成人员津贴作出规范。《条例》规定:“物业管理区域内业主超过三百户的,可以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议”“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式”“采用书面征求意见的形式召开业主大会会议的,应当将征求意见书送达每位业主;无法送达的,应当在业主的建筑物专有部分所在单元显著位置公告。征求意见书送达或者虽然未送达但公告后业主反馈意见的,视为业主已经参加业主大会会议。需要业主大会会议投票表决的事项,应当采取实名可追溯的方式进行。”“业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加,也可以通过电子通信、互联网等渠道实名参加讨论和表决。”“业主大会、业主委员会工作经费由全体业主分摊。有公共收益的,工作经费可以在收益中列支。”“业主委员会组成人员工作津贴可以在公共收益中列支,由业主大会决定并按照财务要求建账、入账。”

(三)针对物业服务企业擅自弃管物业现象,对业主大会、建设单位与物业服务企业约定履约保证金作出规范。《条例》规定:“物业服务合同(含前期物业服务合同)可以约定物业服务履约保证金。物业服务履约保证金主要用于物业服务企业擅自退出、终止物业服务后,业主大会或者建设单位选聘新的物业服务企业前,物业管理区域内基本生活秩序的维护。”

(四)针对物业服务成本变化与物业服务收费不能协同调整等问题,对物业服务收费原则和适时调整物业服务企业收费标准作出规范。《条例》规定:“除别墅外的住宅小区前期物业服务收费和保障性住房物业服务收费,实行政府指导价,由市、县(区)价格主管部门会同房产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素,依法制定相应的等级基准价及其浮动幅度,并向社会公布。物业服务收费等级基准价应当根据社会平均成本变动情况,每三年进行重新测算调整。住宅小区成立业主大会的,物业服务价格由业主大会与物业服务企业约定。”

(五)针对住宅小区私搭乱建、侵占公共场地等问题,对于禁止住宅小区“双违”等行为及其法律责任作出规范。《条例》规定:在物业使用中禁止“违法搭建建筑物、构筑物,擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗”“侵占或者破坏绿地、活动场所等共有区域,损毁树木、健身设施等共有财产”等行为。针对擅自“宅改商”现象,明确禁止“未经有利害关系的业主同意或者违反法律、法规,擅自将住宅改变为经营性用房,从事快递点、超市、网吧、饭店等各类经营活动”的行为。同时,对“以停放车辆等方式阻塞主要道路或者出入口,扰乱物业管理区域公共秩序”“侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途”“损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍消防通道、安全出口畅通”及“违规养犬”等行为也作出了禁止性规定。相应地,《条例》规定了违反物业禁止行为的法律责任。

(六)针对住宅小区机动车停车管理矛盾纠纷突出的问题,对住宅小区停车管理及车位所有权、使用权、管理权和收益归属等作出规范。《条例》规定:“物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车库、车位所有权和使用权归属,由建设单位与物业买受人通过出售、附赠或者出租等方式约定,并优先满足业主的停车需求。建设单位未按照规划配置比例将车位、车库以出售、附赠等方式处分给业主的,不得将车库、车位出售、赠与给业主以外的单位或者个人。车位、车库有空余的,可以出租给业主以外的单位、个人,每次租期不得超过六个月。占用业主共有的道路或者其他场地增设车位,须征得业主大会同意,并确保消防通道和道路畅通。增设的车位归全体业主所有。”“占用共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准、用途,以及是否向社会开放等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的,场地占用费归全体业主所有,可以委托物业服务企业代收。场地占用费的收取和使用情况应当单独设账并向业主公布。”

(七)针对住宅专项维修资金使用难、使用程序公众知晓度低等问题,对住宅专维资金的管理主体、使用原则和程序以及应急维修等作出规范。《条例》规定:“业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的,应当按照国家、省、市有关规定,建立住宅专项维修资金管理制度,明确专户管理银行,开立资金专户,委托具有相应管理资质和专业素质的账目管理单位以及人员进行管理,并接受房产行政主管部门和住宅专项维修资金管理机构的指导和监督。”“住宅专项维修资金划转业主大会管理后,需要列支的,业主大会、业主委员会应当履行报房产行政主管部门备案等国家、省、市规定的相关程序。房产行政主管部门发现列支事项不符合法律、法规、规章和使用方案的,应当责令改正。业主大会、业主委员会通知专户管理银行划转住宅专项维修资金时,应当持有房产行政主管部门出具的备案证明。”同时,《条例》规定,物业保修期满后,发生屋面、外墙损坏、渗漏严重、楼体外立面有脱落危险、电梯存在重大安全隐患等危及房屋安全和人身财产安全的7种紧急情形的,“物业服务企业、业主委员会应当先行采取应急措施,经街道办事处、乡(镇)人民政府确认后,向住宅专项维修资金管理机构书面提出应急维修资金使用申请”“住宅专项维修资金管理机构应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起两个工作日内完成审核。”

(八)针对利用物业共用部位、共用设施刊登广告等经营收益归属和用途普遍不公开,业主的权益无法得到保障的问题,对物业管理区域公共收益的归属、用途及其监督作出规范。《条例》规定:前期物业服务合同应当载明的内容包括“利用共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算以及分配办法”“住宅专项维修资金的利息等增值收益归业主所有,定期转入住宅专项维修资金滚存使用”,业主委员会应当及时在物业管理区域内显著位置公示“物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况”和“占用业主共有的道路或者其他场地增设的机动车车位使用和经营收支情况”,物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示“接受委托经营的物业共用部位、共用设施设备所得收益和支出情况”。

(九)针对物业管理部门职能分工不明确、管理机制不理顺的问题,对我市物业管理体系、相关部门管理职责、工作考核和法律责任作出规范。《条例》规定:“本市建立市、县、乡三级物业管理工作体系,按照属地管理原则开展相关工作。市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。县(区)房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”“市、县(区)人民政府应当加强对物业管理工作的领导,建立由街道办事处、乡(镇)人民政府召集,房产、城市管理、公安、民政等县(区)部门和社区居(村)民委员会、业主委员会(业主代表)、建设单位、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加的物业管理联席会议制度,共同研究、协调解决辖区内物业管理重大问题;建立物业管理纠纷调解机制,加强人民调解与行政调处、仲裁、司法裁判的有效衔接,妥善解决物业管理产生的矛盾纠纷。”“市、县(区)人民政府应当建立和完善物业管理工作综合考核制度,定期对物业管理工作进行监督检查,并纳入年度目标责任考核。”同时,《条例》对房产行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和其他有关部门及其工作人员的具体职责分工以及违反本条例的行为依法给予行政处分或者追究刑事责任的情形作出了具体规定。

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